Расторжение приватизации жилого помещения, признание Договора передачи жилого помещения недействительным, нарушение прав несовершеннолетнего при приватизации жилья

К адвокату Емельянову А.Ю. обратился гражданин Н., который узнал, что не был включен в число собственников квартиры, которая была приватизирована его родителями и бабушкой в 1992 году, когда он сам являлся несовершеннолетним. Гражданин Н. и адвокат Емельянов А.Ю. обратились в Никулинский районный суд города Москвы с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, а так же родителям истца о признании недействительным договора передачи жилого помещения в собственность.
Выслушав стороны и исследовав письменные материалы дела, суд установил:
В 1992 году между Департаментом муниципального жилья города Москвы и родителями и бабушкой истца Н. был заключен Договор передачи жилого помещения, а именно квартиры №__ по ул. Удальцова г. Москвы, в собственность.
Согласно указанному Договору и по поручению Департамента муниципального жилья на основании Указа Президента РФ от 12.01.1992 года №16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве» РЭЧ-3 Западного административного округа г. Москвы передало вышеуказанную квартиру в общую собственность (без определения долей) родителям и бабушке истца Н., о чем через год им было выдано Свидетельство о собственности на жилище.
В момент заключения Договора передачи жилого помещения подзащитный адвоката Емельянова А.Ю. проживал совместно с родителями в спорной квартире и являлся несовершеннолетним членом семьи в возрасте 2 лет, лишь в 2010 году, когда ему было 20 лет, он узнал о совершении вышеуказанной сделки.
Согласно ч. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.
В соответствии со ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 года №1541-1 граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а так же несовершеннолетних в возрасте от 14 лет до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ или субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Согласно ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
В соответствии с действующей на момент заключения договора ст. 53 ЖК РСФСР, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Так же в соответствии с действовавшим на момент заключения договора Законом РСФСР от 04 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» приватизация, — это реализация права граждан на получение жилой площади бесплатно в собственность от государства, поэтому в случае приватизации жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, несовершеннолетние, наравне с совершеннолетними членами семьи нанимателя, вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
В силу ст. 133 Кодекса о браке и семье РСФСР, действующего на момент заключения договора передачи жилого помещения в собственность, опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.
Согласно п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 года несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
Учитывая, что в соответствии со ст. 133 КоБС РСФСР опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а так же опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов.
В действующей редакции (в ред. Постановления Пленума ВС РФ от 06.02.2007 №6) указанный п. 7 данного Постановления Пленума ВС РФ выглядит следующим образом – поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи или бывшими челнами семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
Учитывая, что в соответствии со ст.ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а так же их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов. Поскольку такого разрешения получено не было, спорный Договор передачи жилого помещения в собственность не соответствовал требованиям закона, а, следовательно, являлся недействительной сделкой (ст. 168 ГК РФ). Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В итоге судебного рассмотрения дела суд признал недействительными спорный Договор и Свидетельство о собственности на жилище, а так же после применения последствий недействительности сделки обязал Департамент Жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы заключить договор социального найма на квартиру №___ по ул. Удальцова г. Москвы с истцом Н. и его родителями.

Другая практика адвоката.