Расторжение Договора с ООО «Меркурий Эстейт» на строительство квартиры в новостройке, взыскание уплаченной по договору денежной суммы, убытков и компенсацию морального вреда.
29 марта 2004 года гражданка К. заключила с ООО “Меркурий Эстейт” Договор на соинвестирование. В соответствии с указанным договором она приняла на себя обязанность уплатить денежные средства, а ООО “Меркурий Эстейт” обязалось передать ей по завершению строительства однокомнатную квартиру в доме по строительному адресу: г.Москва, ул. Открытое шоссе.
Свое обязательство по уплате денежных средств К. выполнила полностью, что подтверждается платежными поручениями.
В тоже время в Договоре не был указан срок, в течение которого ответчик обязан передать квартиру в собственность К. Однако строительные не начинались в течении 2-х лет.
После долгого ожидания К. так и не дождавшись начала строительства была намерена отказаться от заключенного договора и ею была предпринята попытка досудебного урегулирования спора. 20 марта 2006 года она направила в ООО “Меркурий Эстейт” Претензию, однако никакого ответа на эту Претензию так и не получила. После чего К. обратилась к адвокату Емельянову, которым было составлено исковой заявление в суд с требованием: расторгнуть договор с ООО “Меркурий Эстейт”, взыскать убытки, неустойку и морального вред с ответчика.
Поскольку сроки исполнение обязательств в договоре указаны не были, согласно п.2 ст.314 ГК РФ обязательство, сроки которого не указаны в договоре, должно быть исполнено в разумный срок. Обязательство неисполненное в разумный срок должно быть исполнено в семидневный срок со дня предъявления требования о его исполнении.
В соответствии со СНиПом 1.05.03-87 срок строительства и реконструкции спорного объекта не может превышать 22 месяца. На день обращения в суд, с момента заключения Договора и возникновения обязательств, прошло более 23 месяцев, т.е. больше, чем предусмотрено СНиПом 1.05.03-87.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового борота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Данные правоотношения несмотря на то что был заключен договор соинвестирования, регулируются законодательством о защите прав потребителя.
Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Следует отметить, что согласно п.9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст.28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) – сроки начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) и промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
В соответствии с п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Помимо убытков К. вправе взыскать неустойку согласно ст.15, 28 Закона РФ от 7 февраля1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» при нарушении сроков выполнения работ изготовитель обязан возместить убытки, причиненные потребителю, неустойку в размере 3% от цены заказа, но не более общей цены заказа, компенсацию морального вреда.
В ходе судебного разбирательства ответчиком ООО «Меркурий Эстейт» был представлен отзыв на первоначальное исковое заявление. Отзыв необоснованный по следующим причинам.
Так, ответчиком необоснованно указал, что Закон РФ «О защите прав потребителей» говорит только о приобретении потребителем товара, поскольку ст. 28 указанного Закона касается именно последствий нарушения сроков выполнения работ (услуг), что и имелось в данном случае, а также подтверждается вышеуказанной судебной практикой.
Необоснованно утверждение истца о том, что ответчик ООО «Меркурий Эстейт» не может нести ответственность, поскольку не имеется умысла и имелись обстоятельства, которые можно отнести к форс-мажору. Под форс-мажором ответчик подразумевал расторжение в одностороннем порядке соглашения с ООО “СтЭкс-К” о соинвестированом строительстве, в результате чего ООО «Меркурий Эстейт» не имело возможности начать строительство.
Но соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Таким образом, ответчик ООО «Меркурий Эстейт» должно нести ответственность, поскольку при должной внимательности и осмотрительности с учетом опыта работы на рынке недвижимости обязано было предвидеть подобные обстоятельства по исполнению данного договора с ООО “СтЭкс-К”. Нельзя отнести к форс-мажору расторжение в одностороннем порядке договора. Данные действия не носили «чрезвычайного» характера, допускались и с учетом специфики деятельности по строительству жилых зданий и многолетней деятельностью ООО «Меркурий Эстейт» в данной сфере были вполне ожидаемы. Указанные обстоятельства укладываются в рамках предпринимательского риска. Доводы ответчика опровергаются и вышеуказанной судебной практикой по аналогичным делам.
Суд рассмотрев перечисленные обстоятельства решил удовлетворить требования истицы о расторжении договора с ООО «Меркурий Эстейт» и взыскать с нее в пользу гражданки К. все убытки понесенные в результате неисполнения обязательства, неустойку за время просрочки, а также моральный вред и судебные издержки.
Другая практика адвоката.