Расторжение инвестиционного договора с КТ «Социальная инициатива» на строительство многоквартирного жилого дома, взыскание убытков и неустойки.

В 2003 году гражданин З. заключил Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с КТ «Социальная инициатива и компания». По данному Договору, Дополнительным соглашениям  гр. З. должен был внести денежные средства, направляемые на строительство двухкомнатной квартиры, общей площадью 69,0 кв.м. по адресу. Денежные средства гр. З. по Договору полностью уплатил. В Договоре  инвестиционного вклада не  был указан срок, в течение которого КТ «Социальная инициатива» было обязано передать квартиру в собственность З. Однако в нарушение  п.2 ст.314 ГК РФ застройщик явно затянул сроки строительства и более чем за два года даже не приступил к его строительству.

В 2005 г. гр. З. обратился к адвокату Емельянову А.Ю. за оказанием юридической помощи по данной проблеме.

В адрес застройщика была отправлена претензия с требованием расторжения договорных отношений и возмещение причиненных по вине КТ «Социальная инициатива и К» убытков.

На отказ в удовлетворении требований в указанной претензии, адвокатом Алексеем Емельяновым было подано в интересах Доверителя З. исковое заявление в Н-ий городской суд Московской области.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что Застройщик нарушил существенные условия договора.

Согласно п.2 ст.314 ГК РФ в случаях, когда сроки Договором не предусмотрены, обязательства должны быть исполнены в разумный срок.

В соответствии со СНиПом 1.05.03-87, утвержденным постановлением Госстроя СССР по согласованию с Госпланом СССР от 31 июля1987 г. N 151, срок строительства и реконструкция спорного объекта не может превышать 22 месяца.

В соответствии с действующим законодательством  разумным сроком по строительству данного многоквартирного судом был признан разумным сроком  срок в два года с момента его заключения.

Из содержания Договора инвестиционного вклада видно, что в качестве предмета Договора указано, что «вкладчики» передают «Товариществу» денежные средства в виде первоначального взноса в складочный капитал «Товарищества» в сумме, эквивалентной х долларам США.

Вместе с тем, исходя из содержания Договора и взаимоотношений сторон, следует, что между сторонами изначально сложились взаимные отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителя.

Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

На основании ст. 450 ГК РФ  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Квартира гр. З, по акту приема-передачи не была передана, дом еще не построен и не сдан в эксплуатацию.

Товарищество не исполнило  в срок своих обязательств по Договору, чем существенно нарушила его условия. В соответствии со ст.  450 ГК РФ З. вправе расторгнуть Договор.

В соответствии со ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» в случае просрочки выполнения работы (оказания услуги) потребитель вправе расторгнуть договор о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги).

В силу п.5 ст.453 ГК РФ, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

Согласно ст. 398 ГК РФ  вместо требования передать кредитору вещь, являющуюся предметом обязательства, он вправе потребовать от должника возмещения убытков.

В соответствии с п.2 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

В соответствии с п.1 ст.16  Закона  РФ  «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Пунктом 3 ст.401 ГК РФ предусмотрено, что“Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.»

Согласно п.10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля2000 г. N 56 «Обзора практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве»:   «Если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир».

На основании изложенного, я имею право потребовать возмещения мне всех убытков, связанных с невозможностью исполнения должным образом условий указанного Договора.

Результатом добросовестного исполнения Товариществом условий Договора должно было стать получение мною с последующим оформлением в собственность указанной выше квартиры. Для восстановления своего нарушенного права З должен будет приобрести аналогичную квартиру по рыночной стоимости.

В соответствии с результатами рыночной оценки, проведенной независимой оценочной компанией рыночная стоимость права собственности на указанную в Договоре квартиру составляет  х ххх ххх руб.

Таким образом, в связи с нарушением Товариществом условий Договора я понес  убытки в размере 1 827 600 руб.  (расчет приложен к исковому заявлению)

Согласно ст.ст. 15, 28 Закона РФ от 7 февраля1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» при нарушении сроков выполнения работ изготовитель обязан возместить неустойку в размере 3% от цены заказа, но не более общей цены заказа..

Согласно данному Договору  З. было уплачено ххх ххх руб. Из вышеизложенного следует, что сумма неустойки составляет ххх ххх руб.

В результате рассмотрения дела Решением Н-го городского суда Московской области Договор инвестиционного вклада от 2003 г. между КТ «Социальная инициатива и компания» и гр. З. был расторгнут. Судом взыскана в качестве возмещения убытков денежная сумма в размере х ххх ххх руб., неустойка в размере ххх ххх руб. и судебные расходы.

 Другая практика адвоката.